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装修企业如何同时管理1000个项目

发布日期:2018-10-23  点击量:1086

如何同时管理1000个精装修项目

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如何有效管理精装修项目?

如何控制成本?

如何确何质量?

如何提升项目管理效率?


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       对于大部分房企来说这么多年只是懂毛坯房的交付管理对于精装修尤其是大批量的精装修甚至从来没接触过而且由于限价等原因各地维权比较多前一段的成都事件大家应该也看到了业主都是因为对精装修的质量和标准不满意造成的

      精装修是个技术活需要不断的研究和改进户型的标准化管理方法的提高施工工艺的与时俱进推荐开发商的朋友好好阅读这篇文章甚至要分享到工程部的同事为我们业主造更多靠谱的成品房

深圳中天精装股份有限公司总经理张安

以下内容根据6月13日在深圳举办的2018中国建筑装饰产业发展论坛现场录音整理而成

张安

今天下午其他两位嘉宾的演讲非常有意思这是我第一次听宋老师的演讲在此之前我也仅在一次会议上和岑主任见过面虽然我们之前并没有沟通过主题但是现在看来我们的想法高度接近非常一致

我今天的演讲主题是如何同时管理1000个项目

接下来谈下我的三个问题一个是工业化的迷思一个是生产效率的问题最后是信息化的痛苦

第一个是工业化

我本人也算是深圳市某一个住宅产业化委员会的委员但是对我们国家的PC政策非常不满意我本人是学建筑结构出身的在这个行业里面马上就呆满26年时间了应该有点资格来发声我想表达的是我们是不是可以用传统的方法将一个结构工程做到能够过得去的程度我的答案是

我也想问在全国范围之内纯粹用PC做的产品质量到底是好还是不好我的答案是并不好

我在某个城市这个城市据说有些公司做PC做得很好遗憾的是我们曾经遇到一个项目是全PC的当做到二分之一的时候我偶然经过看结构的时候大吃一惊赶紧给客户的集团领导打电话强烈建议将这个工程停下来上面的结构换成现浇钢筋混凝土结果对方没有理会一个小公司说话有什么用到封顶的时候我再给对方领导打电话我说这个工程应该砸掉太危险了将来可能有很大的结构隐患当然也没有砸掉后来看到开间尺寸误差非常大有一些构件纯粹以悬挂的方式拼接在现场用脚一蹬就晃悠假如说来一场地震怎么保证安全当然有人说你太偏激了只要经过时间的积累PC这个结构质量会越来越好的真的是那么简单吗

我刚才用了那么长时间讲从流水线到精益生产需要漫长的过程秦朝的时候就已经有初步的零部件概念20世纪初才出现了零部件的完整概念一部汽车可以拆分成80几个零部件又过了七八十年才有了精益生产一条流水线可以生产不同的汽车可是这些管理技术这些制造技术在我们行业以前几乎是闻所未闻怎么可能将一个产品突然像搭积木一样搭起来呢

我是做装饰的但是我对这个话题非常感兴趣十多年前就去日本考察学习有一次我很严肃地问日本人一个问题请问你们一个由PC构件装配而来的房屋工程你们的厂房面积需要多大结果他们的回答让我感到很吃惊说建造10万平方米的建筑他们需要3万平方米的厂房中国每年完成的房地产项目数目非常巨大我们哪有那么多厂房哪有那么多的大型运输设备哪有那么多的大型吊装设备那么多的产业工人我们很难相信用一个人人都不熟悉的方式来生产会有很好的经济效益我认为这不仅不安全不经济我甚至认为也是不环保的

岑主任刚才的很多观点我是赞同的深圳市政府行业主管部门整个建筑行业在全国走出了另外一条路我个人尽管是做装修的但是出于对这个行业的热爱和关注我觉得深圳市有一个做得很好的事情就是铝模的推广应用当然推广的前提是完成了户型的基本标准化这个工作我们要继续加强把户型标准化做好了以后我们就用铝模来生产现在的精度已经令人高兴在相当多的做铝模的项目上结构精度做到8毫米以内做装修已经够了

另有一个重要的问题是现有的隔墙体系还是有问题至今没有掌握好的方法万科等公司在不断尝试我个人是比较反对大块板墙体的因为我们做了全国那么多的项目发现板墙的缝隙开裂到现在基本上无解我早年负责的一个工程是得了奖的结果交付以后板墙裂缝层出不穷基本上没有办法维修另外的解决方法比如说用轻钢龙骨石膏板墙是可行的方案遗憾的是老百姓不太接受目前比较靠谱的方式还是在结构精度较好的情况下用高精砌块只要结构精度足够就可以做到免抹灰这对于装修是非常好的消息产生裂缝的风险少了很多很多

轻质隔墙的不少项目里面常年的裂缝保持在15到20条而且总也修不好但是假设用铝模再加上高精度砌块再加上粉刷石膏裂缝会比以前少很多这是一个很经济的也是大部分施工单位都能胜任的模式为什么不用脚踏实地是整个深圳城市的特征好的模式应该坚持

至于装修我个人也建议不要片面的追求所谓干法施工干法施工当然非常好但是这里面有太多的问题还没有解决比如说宋老师今天讲的模数化的问题一个项目如果没有模数化那么想做干法施工的话里面就有大量的定制问题会大量增加成本现在有些东西干法已经做得到了比如说干法地暖但是干法地砖呢必要性就不见得那么高还不如追求结构的精度将楼板做得足够的平整直接将地砖薄贴在地面上目前如果将结构精度控制得比较好就完全不用那么多的水泥砂浆

第二个我讲的是生产效率的问题

宋主任讲1.01.5时代我想说的是0.5时代即便在这个时代我们的效率被浪费了多少下图有一个公式25000是我们公司每年交付的套数80是每套房子里面泥水工程的最大量也就是不超过80平方米20是一对夫妻一天可以完成的泥水工程量是目前不做任何技术改进的情况下可以完成的数据没有问题365是假定工人连续干活没有间断在这样的条件下请问我们公司需要多少对泥水工夫妻274对就够了这是很令人吃惊的一件事情

也就是说假定我们合理地组织让工人连续有活干居然只要274对夫妻就能够完成2.5万套房子的泥水施工你说你还担心工人不够吗是工人多了吧肯定有人不服气说我讲得太极端365天每天都干活难道工人不需要休息吗那么让工人休息三分之一的时间我们可以把工人效率提高提高多少提高三分之一是分分钟的事情可能又有人不服气你怎么知道这样能提高我们又再一次借鉴一下制造业大家都知道泰勒他同情工人说你们整天那么累拿的钱又那么少我们通过管理上的改进动作上的优化就可以把产能提高5倍1900年左右泰勒就在博览会上做了展示说工人采用这样的方法来切割某个产品就可以将产能提高5倍人们都觉得很惊讶正是在他的启发下才有了各种工业化的改进我们的问题是无论是甲方设计师施工单位还是工人自己有没有想过将自己的效率提高五倍呢这个五倍是一个遥不可及的概念吗真不见得大家读过德鲁克的书他说从1900年到他写书的1999年接近一百年的时间范围内制造业最伟大的地方就是将一线工人劳动力提高了50倍我们仅提高三分之一难道很难吗我想应该不难

我想说的是就算是我们处在工业化之前的0.5版本也可以将劳动效率提高到现在不可想象的高度不见得需要追求那些现在很难达到的生产和管理技术这是我们需要深思的地方

再接下来的痛点是信息化与供应链管理

现在我们行业已经有人投入大量的资金做产品开发干法的墙面干法的地面一次性的吊顶成品的卫生间但是我非常关心一个问题请问你准备怎么来实施你的生产和供应链管理所有人都沉默了这个问题我们要再一次向服务行业向制造业学习这是一个巨大的工程

上个世纪60年代沃尔玛就已经投入了巨资来研发他们的供应链管理系统后来甚至有了自己的卫星在全球范围内调度他们的货运调度他们的资金调度他们的种种管理要素我们整个行业有多少家在这个方面投入了钱或者是想投入钱但是真正的困惑是自己其实不知道自己要开发什么东西呢

我本人是一个计算机爱好者到现在为止还很后悔当年没有学习计算机而是学了土木我每天花很多时间在研发计算机系统上有时候居然自己还写一点很小的程序今年我们公司计划加大投入开发自己的管理系统这个系统从09年开始到现在已经开发了9年了但是离我们的目标还差得很远发现想花钱花不出去有很多方面的原因一个原因是这个行业里面自己的思维逻辑是缺乏的我们的业务系统还没有发展到那么复杂的程度我们不知道将来该如何管理自己的公司怎么跟多个公司之间进行协作怎么样将我们的信息传递给其他制造业如果发生变更的时候该如何管理这些都是非常复杂的问题整个行业里面到现在为止我几乎可以肯定地说有关信息化的建设远远没有达到能够支撑我们面对多项目管理的复杂管理问题我们没有到那个程度

     讲了这么多还是要回到最基础的部分加强自己的管理有一篇文章叫做基础管理大有潜力可挖是中国管理科学研究院终身研究员廖代月所写是十几年前我偶然看到的觉得写得实在是太好了我自己逐字打印下来在我们公司里面常年推广学习对我们的人说你们来读读这篇文章要不断的学习至今已经学了十几年


  总结:一、研发、产品、供应链做好标准化

            二、工艺技术持续改进

            三、利用信息化(装修ERP)推动标准化、提升效率